フラット35 頭金なし水増し

相談：フラット35リノベで今のところ1割の頭金がありません. 年収が低くてもマイホームとゆとりある生活を手に入れて無理なく住宅ローン返済を返していく方法を伝えています目次フラット３５は2014年度から購入価格の100％融資を受けられるようになりました。（それ以前は購入価格の90％まででした）これは頭金が全然ないけど、フラット35を利用したい思っていた人にとって朗報のように思えます。実は、100%融資のフラット35の金利は高くて利用価値がほとんどありません。フラット35での100％融資をもっとオトクに使う方法があるからです。それでは、頭金が無い時にフラット35をおトクに使う方法を解説していきます。2014年度に100%融資が再開されたフラット35ですが、実はもともと100%借りることができていました。それが2012年の4月から融資限度額が購入価格の9割までに引き下げれ、2014年度からまた100%借りることができるようになったのです。なので業界の一部の詳しい人は「再開」と呼んでいます。頭金が少ないけど家が欲しい！と悩んでいる人が、「頭金もないし、たまる気配もないし、家を買うのは諦めよう。」となるのを防ぐためということです。家を買う人が減ると景気にも影響があるからこういう対策を取ったのかもしれませんが。これまでも何度か融資限度額の割合が変わってきたことはありました。その時は融資限度額が変わっただけで他のものは変わりませんでした。しかし、現在の制度では90％以内の借入とそれを超える借入を受ける場合で異なる借り入れの金利条件が違っています。なんと！90％以内の借入とそれを超える借入では借り入れする金利が大きく変わってしまうのです。実際に2020年4月のフラット35の90％以下融資、100％融資の金利を確認しておきましょう。赤枠で囲っていますが、※2019年9月までは0.44％となっていましたが、現在は0.26％に引き下げられています。借り入れする金利に大きな影響を与える融資率どうやって計算されるのか？と言う疑問が出てくると思いますので計算方法を紹介しておきます。融資率の計算方法は以下。・建設する住宅の請負契約書に記載のある請負金額や、購入する住宅の売買契約書に記載のある売買金額が借入対象となります。ただし、次表の費用については、前述の請負金額および売買金額に含まれない場合であっても、次表の確認書類により金額が確認できる場合は借入対象となります。（注）確認書類が請負契約書、売買契約書または注文書・注文請書である場合は、原本をご提示の上、写しをご提出いただきます。確認書類がその他の書類である場合は写しをご提出いただきます。詳しくは取扱金融機関にご確認ください。【１および２に関する注意事項】【１．住宅を建設する場合】①　外構工事の費用②　設計費用、工事監理費用③　敷地の測量、境界確定、整地、造成、地盤（地質）調査、地盤改良のための費用④　敷地内の既存家屋などの取壊し、除却の費用⑤　住宅への据付工事を伴う家具を購入する費用⑥　住宅の屋根、外壁、住宅用カーポートに固定して設置される太陽光発電設備の設置費用⑦　住宅の敷地に水道管、下水道管を引くための費用（水道負担金など）、浄化槽設置費用⑧　太陽光発電設備の工事費負担金⑨　建築確認、中間検査、完了検査の申請費用⑩　建築確認などに関連する各種申請費用※1⑪　適合証明検査費用⑫　住宅性能評価関係費用⑬　長期優良住宅の認定関係費用※2⑭　認定低炭素住宅の認定関係費用※3⑮　建築物省エネ法に基づく評価、認定に係る費用⑯　土地購入に係る仲介手数料※4⑰　融資手数料⑱　金銭消費貸借契約証書に貼付する印紙代（お客さまの負担分）⑲　請負契約書、売買契約書に貼付した印紙代（お客さまの負担分）⑳　火災保険料（積立型火災保険商品※5に係るものを除きます。）、地震保険料㉑　登記費用（司法書士報酬、土地家屋調査士報酬）㉒　登記費用（登録免許税）※1 各種申請費用とは、以下の費用を指します。※2 長期優良住宅の認定に係る費用で、登録住宅性能評価機関への技術的審査依頼費用および所管行政庁への認定申請手数料が対象となります。※3 認定低炭素住宅の認定に係る費用で、登録建築物調査機関または登録住宅性能評価機関への技術的審査依頼費用および所管行政庁への認定申請手数料が対象となります。※4 土地取得費も【フラット３５】でお借入れされる場合に限ります。※5 満期時に一定の金銭（満期返戻金など名称は問いません。）を受け取ることができる特約（オプション）のついた商品をいいます。【２．住宅を購入する場合】①　リフォームの設計費用、工事監理費用②　新築住宅の内装変更、設備設置のための工事費用③　新築住宅の外構工事の費用④　新築住宅の屋根、外壁、住宅用カーポートに固定して設置される太陽光発電設備の設置費用⑤　住宅の敷地に水道管、下水道管を引くための費用（水道負担金など）、浄化槽設置費用⑥　太陽光発電設備の工事費負担金⑦　適合証明検査費用⑧　住宅性能評価関係費用⑨　長期優良住宅の認定関係費用※1⑩　認定低炭素住宅の認定関係費用※2⑪　建築物省エネ法に基づく評価、認定に係る費用⑫　既存住宅売買瑕疵保険の付保に係る費用⑬　ホームインスペクション（住宅診断）、耐震診断に係る費用⑭　リフォーム瑕疵保険の付保に係る費用⑮　住宅購入に係る仲介手数料⑯　マンション修繕積立基金（引渡時一括分に限ります。）⑰　マンション管理準備金（引渡時一括分に限ります。）⑱　融資手数料⑲　金銭消費貸借契約証書に貼付する印紙代（お客さまの負担分）⑳　売買契約書、請負契約書に貼付した印紙代（お客さまの負担分）㉑　火災保険料（積立型火災保険商品※3に係るものを除きます。）、地震保険料㉒　登記費用（司法書士報酬、土地家屋調査士報酬）㉓　登記費用（登録免許税）※1 長期優良住宅の認定に係る費用で、登録住宅性能評価機関への技術的審査依頼費用および所管行政庁への認定申請手数料が対象となります。※2 認定低炭素住宅の認定に係る費用で、登録建築物調査機関または登録住宅性能評価機関への技術的審査依頼費用および所管行政庁への認定申請手数料が対象となります。※3 満期時に一定の金銭（満期返戻金など名称は問いません。）を受け取ることができる特約（オプション）のついた商品をいいます。つまり、融資率9割にしようとすると諸費用に加えて、建築費や購入価格の1割を準備しないといけないということになります。例えば、土地と建物合わせて2500万円として、その諸費用が15％だとすると375万円。住宅購入にかかる総費用は2,875万円。288万円以上の頭金が必要ですので、家を買ったあと貯金が0になるのはまずいから最低でも100万円残すとすると388万円貯金がないとフラット35の融資率9割の金利は使えないということになります。これでも、諸費用を含めた借入ができるようになったことで用意すべき頭金が格段に少なくなっています。2017年度に2,500万の住宅を建てようとすると、375万＋250万＋100万で725万円ないとフラット35の融資率9割の金利は使えないはずでした。9割以内の融資と9割超の融資では金利が0.26%も違います。これはどれくらい返済額に差が出てくるのでしょうか？それでは、返済額の差を計算します。計算の条件は以下の通りです。まずは単純な金利の比較結果です。なんと、金利が0.26％違うと約180万円も総返済額で差額がでますね。しかし、1.27%の金利を使うには借入額を9割以内にしないといけないのできちんとした比較は2,580万円と2,870万円の比較になります。その結果は以下の通りです。この計算での差額は511万円になりますが、元金の差額も入っているので利息だけの差額は220万円になります。頭金1割と諸費用分のお金を用意できるかどうかで支払う金額が220万円も違ってしまうということですね。頭金はないけどすぐ家が欲しいという人にとってはフラット35の100％融資はいい選択のように思えますが、差額が大きすぎるので使うべきではないです。２０１７年１０月よりフラット35の制度改正で団体信用生命保険の保険料は金利に含まれる体系に変わっています。団信が不要な場合には金利が完済時まで0.2％割引されます。このため、下記のカッコで囲まれている記述はデメリット、落とし穴は現在では関係なくなっています。読み飛ばして結構です。フラット35の金利が上がるということは、団体信用生命保険料の保険料も上がります。なぜなら、団信の保険料は借り入れするフラット35の金利、返済期間、借入金額で決まるからです。それでは、フラット35の金利が9割以下の場合と9割超の場合で団信保険料がいくら違うのかを計算してみます。計算の条件は以下の通りです。計算の条件は以下の通りです。借入金額を揃えた単純な比較では団信保険料はそれほど差は出なかったですね。しかし、1.74%の金利を使うには借入額を9割以内にしないといけないのできちんとした比較は2,250万円と2,500万円の比較になります。この条件での計算の条件は以下の通りです。約21万円の差がでましたね。住宅ローンの利息と合わせると340万円の差額が発生することになります。その他にも融資手数料や抵当権設定費用にも差額が発生するので、9割以下で借りるのと9割超で借りるのとでは350万円以上の差になります。団信の保険料はあなた自身でも計算して比較することができます。そのやり方や団信を50万円節約する方法はこちらまた、抵当権設定登記費用も節約することができます。その方法はこちら以上、支払う住宅ローン利息と団信保険料を合わせるとかなりの差額になるのでフラット35の100%融資は使うべきではありません。でも、頭金はないし住宅ローンを借りるんだったらフラット35がいい！と思われるあなたに頭金が無くても融資率9割以下の金利でフラット35を借りる裏技を紹介します。ここでは、頭金がなくても融資率9割以下の金利でフラット35を借りる裏技を紹介します。フラット35の借入が90％までなので、金融機関独自で不足の1割を融資してくれるところがあります。例えば、フラット35の取り扱いシェアが高いARUHIであれば、ARUHI フラットαという商品名で不足の1割を融資してくれるものがあります。例えば、ARUHI フラットαの変動金利は2020年4月現在、年3.195％と変動金利にしてはかなり高めの金利設定です。では、フラット35の借入額9割超の金利と、9割以下の金利にこの「固定と変動」を追加した場合と有利なのはどちらでしょうか？ARUHIのフラット35の9割超のARUHI フラットαの金利を使って全額融資を受けた場合と、9割以下の金利と楽天銀行「固定と変動」を利用して借りた場合を比較してみました。物件費用2,500万円に諸費用375万円をベースに計算しています。わざわざフラット35の9割超の金利で借りなくても、差額の1割を融資してもらったほうがかなり有利になる結果になりました。やはり、フラット35の100%融資は使うべきではありません。ところで、この差額の1割を融資してもらえるのは楽天銀行だけではありません。その他にも不足の1割を融資してくれる金融機関をいくつかピックアップし、条件をまとめてみました※セゾンの（）内の数字はセゾンカードの会員以外の場合頭金がなくても９割以下の金利でフラット３５を借りられる金融機関があるのに、わざわざ金利が高い９割超のフラット３５を借りる理由はありません。裏ワザではないですが、どうしても頭金を準備できないとなると親から資金援助をもらうのもひとつの手です。親からお金をもらうのが厳しい場合は親に１割部分を借りるという方法もあります。親からお金をもらったり借りたりするなんて悪い気がする・・・と思われるかもしれません。しかし、親からお金を借りることはあなたの親も特をすることにつながるのです。親からお金を借りると特をするというのはどういうことでしょうか？現在、銀行の預金金利は0.02％などとかなり低い金利です。どれくらい低いかというと100万円を1年預けて200円しか利子がつかず、さらにここから20％税金を持っていかれるというひどい始末ですあなたの親がしばらく使う予定のないお金を銀行の預金に眠らせているなら、そのお金を借りて少し利子を付けて返してあげましょう。それでは、どれくらいあなたとあなたの親にとって特があるのか計算してみましょう。2,875万円の1割（290万円）を親から借りるとします。あなたは親に1％の利子をつけて返すとします。返済期間は20年です。1割を楽天銀行の固定と変動で借りた場合と比較してあなたの得は親から290万円借りて20万円程度の得になることがわかりました。では、あなたの親はどれくらい特をするでしょうか？計算してみます。あなたの親は約33万円得する計算になりました。つまり、あなたと親と合わせて約53万円得をするということになります。この裏技は裏ワザ1の「金融機関独自の1割融資を利用する」と似ています。フラット35とその銀行独自の住宅ローンを合わせて借りる方法です。この場合、フラット35の割合は9割でなくてもよく、4割でも5割でも構いません。頭金と諸費用が準備できないというやむを得ない事情で住宅ローンミックスプランを利用する場合はいいですが、変動か固定化を選びきれずに住宅ローンのミックスプランを選ぶのはやめましょう。なぜなら、必ず後悔するからです。住宅ローンのミックスプランを選ぶと必ず後悔する理由についてはこさい。ファイナンシャルプランナーのアドバイスを見ると、「全額借りるのは危険だ！」とよくあります。しかし、本当にそうなのでしょうか？それは、もし支払えなくなった時に家を売って住宅ローンをチャラにできないからでしょう。新築の場合、建物の値段に建築害者の利益が入っています。この利益は家を得る時の値段には反映できないので、家を建ててすぐ売ったとしても買った値段では売れないのです。例えば、2,000万円の建物を建てたとして、2割が建築害者の利益だとすると純粋な建物の価値は1,600万円ということになります。ここで住宅ローンが2,000万円残っていると、もし支払いに困って家を売りたいとなったとしても、家を売っても住宅ローンを返してしまえないので売れないということになります。しかし、頭金を2割程度入れておけば万が一支払えなくなったとしても家を売って住宅ローンを完済しやすいという理由です。それであれば、、、100%融資が危険だと言われる理由が、支払いに困った時のことなら、支払いに困らないくらいの借入額なら問題ありません。頭金を貯める本当の目的は、「ほしい家を買って住宅ローン返済を可能にするため。」です。2割や3割貯まっていなくても、家を買って住宅ローンを払っていけるなら極端な話頭金はゼロでも構いません。頭金がなくても住宅ローンを借りて家を建てることはできます。頭金がいくら必要かについてはこちらの記事で詳しく説明しているので参考にして下さい。ここまで、フラット35の融資率が9割以下と超で金利が変わることや、頭金がなくても9割以下の金利で借りる方法などをお伝えしてきました。しかし、金利が変わらない住宅ローンがいいということなら、フラット35以外にも選択肢はあります。フラット35の融資率云々であれこれ考えるより、その他の住宅ローンを選んだほうが楽かもしれません。それでは、私が知っているフラット35以外の全期間固定住宅ローンを幾つかピックアップしてフラット35との総返済額を比較します。※3000万円を35年ローンで組んだ際※総返済額には融資手数料や保証料は含まれていません。しっかり計算しているとやはり楽天銀行のフラット35に固定と変動を組み合わせるパターンのメリットがよく分かりますね。今回お伝えしたように、フラット35の100％融資は何のメリットもないので使う必要はありません。その代わりに頭金がなくてもフラット35を融資率9割以下の金利で借りる裏技や、その他の選択肢についてお伝えしました。100%借りたいなら、今回紹介した裏技を使った方法とその他の住宅ローン、どちらが総返済額が少なくなるのかを計算し、有利な住宅ローンを選んで下さい。この記事が気に入ったらいいね！をお願いします将来の病気やケガに備える保証が無料でついてくることで利用者を着実に増やしているauじぶん銀行の住宅ローン。

相談：フラット35リノベで今のところ1割の頭金がありません. フラット35で再び100％住宅ローンを借りることが可能になりました。しかし、金利が高くなるので全く利用価値はありません。ただ、頭金なしでもフラット35で100％借り入れし、融資率9割以下の金利を適用できます。その裏技を4つ紹介。この記事を評価する住宅購入費は高額なため、引っ越し費用や家具、家電品の費用を諸経費として水増しして申込みたい人もいるでしょう。フラット35を利用して住宅購入するときに、オーバーローンで申込みをしても問題がないか気になるところです。またフラット35を始め、どのように住宅ローンを選べばいいのか紹介します。記事の目次結論から言って諸経費を水増しして、フラット35に申し込むことは可能です。2018年より諸経費を上乗せして住宅ローンを組むことが認められましたが、すべての諸経費が対象ではありません。中には、違法となってしまう諸経費もあるので、オーバーローンについて把握することが大事です。そもそもオーバーローンとは、物件価格よりも大きい金額を借りることを言います。金融機関によっては、物件価格と諸経費を合わせて借りられる住宅ローン商品もありますが、各商品によって諸経費の範囲が異なるので注意しましょう。オーバーローンは可能と言いましたが、ときにはオーバーローンが違法になり、金銭消費貸借契約に違反とされ詐欺罪に問われることもあります。住宅ローン商品には使用目的が決められているので、諸経費が含まれないものは契約違反となるのです。そして、契約違反が発覚すれば一括返済を求められることもあるので、規定に反するオーバーローンをすすめてくる業者には気を付けましょう。関連記事をチェック！空ローンやローン詐欺はダメ！違法な借入方法にご注意ください空ローンという言葉をご存知でしょうか。読み方は「からローン」で別名、架空ローンやオーバーリースローンも呼ばれます。

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